• du voisinage

En effet sur ce site n’existe aucune urbanisation ; en bordure, prés de la route de Nice, un seul petit immeuble le Sun Neige (construit dans les années 70), l’hôtel La Clef des Champs et toutes les infrastructures sportives de la commune : domaine skiable, terrains de tennis, piscine, salle des sports, terrain de volley-ball, aires de jeux pour les enfants, tir à l’arc, piste de luge, karting sur glace l’hiver… Il est bon de rappeler que :

• la directive territoriale d’aménagement (DTA des Alpes-Maritimes Décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003) classe la zone Beuil Valberg dans les balcons d’altitude.

• La commune de Péone Valberg est soumise aux modalités d’application de la « loi Montagne »

• Valberg est en limite d’une Zone Naturelle d’Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique (ZNIEFF) de type I.

• Mr le Maire a signé la Charte Nationale en faveur du Développement durable dans les Stations de Montagne élaborée en 2007 par l’Association Nationale des Maires des Stations de Montagne (ANMSM), dont Valberg est membre. Comme vous le savez la ligne directrice de cette chartre est la suivante « Notre société et les montagnes françaises sont entrées dans une phase de mutation qui tend à privilégier un art de vivre plutôt qu’une manière de dépenser pour vivre. »

Ces principes posés, ce projet ne respecte pas à notre avis le code de l’urbanisme et ce en plusieurs points, à savoir :

1. Non-respect des modalités d’application de la « loi Montagne » définie dans la directive territoriale d’aménagement (DTA) des Alpes Maritimes du 2 décembre 2003.

Ces deux projets distincts sont déposés par le même promoteur et le même architecte. Ils portent sur la même assiette foncière. Les deux arrêtés préfectoraux prescrivent l’ouverture d’une enquête publique comportant une étude d’impact. S’implantant sur le même site, ces deux projets devaient être réunis en un seul  pour réaliser cette étude d’impact. Comme mentionné dans le rapport de M. GOUJON, il est difficile de croire que ce projet a fait l’objet de deux demandes de permis de construire distinctes afin de prévoir la possibilité de cession de l’autorisation avec transfert de permis de construire à deux maîtres d’ouvrage différents. La cession à deux maitres d’ouvrage différents peut très bien se réaliser sans cet artifice. La raison réelle est très certainement de minimiser les études d’impacts demandés par la préfecture.

Ces deux permis de construire constituant un seul projet ne respectent pas en de nombreux points la DTA des Alpes-Maritimes de décembre 2003.

Deux points qui ne peuvent être sujet à interprétation.

DTA des Alpes-Maritimes de décembre 2003. Page 131 Dispositions particulières applicables aux villages, hameaux et groupes de constructions traditionnelles caractéristiques

L’extension en continuité des villages, hameaux et groupes de constructions traditionnelles caractéristiques est admise dans le cadre des dispositions énoncées dans le chap. III-232.

Afin de sauvegarder leur forme urbaine et architecturale, l’extension en continuité de ces pôles bâtis ne sera possible que dans les espaces peu perçus des axes de vue principaux, révélateurs du bâti ancien, ou bien en respectant la continuité avec la morphologie et l’architecture du bâti ancien : toutefois, les socles, les prés et jardins familiaux délimitant les fronts urbains et leur approche devront être protégés.

Si l’extension en continuité est physiquement et passagèrement impossible, l’extension de l’urbanisation devra être recherchée dans le cadre de hameaux ou de groupes d’habitations nouveaux intégrés à l’environnement ou de zones d’urbanisation future de taille et de capacité d’accueil limitées.

L’atteinte aux paysages et à l’environnement est ici indéniable. Ce site fait partie des paysages naturels préservés jusqu’à ce jour. Il se situe dans les espaces perçus en premier des axes de vue principaux puisque situé à 100 m en bordure de la route de Nice entrée principale de la station. En clair c’est le premier site naturel que tout un chacun voit en entrant dans le village.

Les hauteurs de 14 m pour le grand chalet, 17 m pour le chalet B, 17,80 m pour le chalet C, sur un site non urbanisé (tout le coté gauche de l’avenue de Valberg en entrant dans la station est le domaine skiable) porteraient atteinte à la vue sur les massifs et dénatureraient complètement la station.

En effet, cet ensemble immobilier serait entouré par les tennis, la salle polyvalente, la piscine, l’aire de jeux pour enfant, le terrain de volley et un seul immeuble de petite taille : « le Sun Neige »R+1 et combles aménagées.

Ce site est le prolongement naturel du domaine skiable. Depuis 30 ans ce versant est la piste de luge officielle de Valberg régulièrement damée et sécurisée par la commune. Dans le rapport du commissaire enquêteur Mr le Maire dit vouloir transférer cette piste de luge sur le parking du golf. Ce site sur lequel le transfert est envisagé se situe à environ 4 km du centre de la station et de son domaine skiable. De qui se moque-t-on ?

Ou est dans ce cas précis la protection des socles, prés et jardins familiaux délimitant les fronts urbains ?
Les hameaux et groupes d’habitations nouveaux intégrés à l’environnement

Quelle que soit la destination des constructions, la création d’un hameau ou d’un groupe d’habitations nouveaux doit répondre aux exigences suivantes :
– dimensionnement compatible avec les besoins de développement ;
– prise en compte du paysage, initial ou créé, en garantissant la bonne insertion du projet dans le site ;
– constitution d’une forme d’urbanisation fondée sur le regroupement des constructions ;
– forme des constructions qui, par leur volume et leur aspect, respecte les caractéristiques locales ;
– homogénéité de l’aspect des constructions pour créer un ensemble urbain cohérent ;
– équipement du site adapté aux besoins de l’opération.

Pour ne s’en tenir dans un premier temps qu’au dernier point de cette disposition lors de l’entrevue que Mr le Maire a accordé aux riverains de ce projet, en Mairie le 16 février 2008, il a été abordé entre autres les deux points suivants :

• Constructibilité de la parcelle 18 : Mr le Maire a indiqué que cette parcelle était constructible depuis les années 1960-70. La DDE nous a indiqué par écrit que la parcelle 18 est devenue constructible depuis 1995 date à laquelle la « loi montagne de 1985 » qui était vide de tout contenu a pris réellement son sens. Etonnant ?
• Les parcelles avoisinantes n° 15 -33 -34 -35 sont-elles constructibles ? Equipement du site adapté aux besoins de l’opération : Mr le Maire a indiqué que le dimensionnement du réseau d’assainissement existant était compatible avec ce projet qui comprend 127 logements, SPA, etc. !! En 2001 avant la construction de la salle Mounier le réseau d’assainissement de la piscine, de la salle Mounier et du Sun Neige a été entièrement rénové. Un collecteur a été installé à l’ouest de la salle Mounier au pied de la parcelle 18 ; le Sun neige y est d’ailleurs relié par un puits perdu. À cette époque la commune avait-elle déjà prévu une capacité de réseau pouvant supporter ce nouveau projet immobilier et la création d’un spa dans la résidence de tourisme ? En effet la quantité d’eaux pluviales et d’eaux usées rejetées pour l’ensemble de ce site va être considérable. La concordance des faits est tout de même encore une fois étonnante ?

2. Non-respect des modalités d’application de la « loi Montagne » définie dans la directive territoriale d’aménagement (DTA) des Alpes Maritimes du 2 décembre 2003.

1 ) L. 145-9 « Est considérée comme unité touristique nouvelle toute opération de développement touristique, en zone de montagne, ayant pour objet ou pour effet, en une ou plusieurs tranches : 1º Soit de construire des surfaces destinées à l’hébergement touristique ou de créer un équipement touristique comprenant des surfaces de plancher ; 2º Soit de créer des remontées mécaniques ; 3º Soit de réaliser des aménagements touristiques ne comprenant pas de surfaces de plancher dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. » R.145-3 « Sont soumises à autorisation du préfet de département, en application du II de l’article L. 145-11, les unités touristiques nouvelles ayant pour objet : 1° La création, l’extension ou le remplacement de remontées mécaniques, lorsqu’ils ont pour effet : a) L’augmentation de plus de 10 hectares et de moins de 100 hectares d’un domaine skiable alpin existant ; b) La création d’une remontée mécanique, n’ayant pas pour objet principal de desservir un domaine skiable, pouvant transporter plus de dix mille voyageurs par jour sur un dénivelé supérieur à 300 mètres; 2) Les opérations suivantes, lorsqu’elles ne sont pas situées dans un secteur urbanisé ou dans un secteur constructible situé en continuité de l’urbanisation : a) La création ou l’extension, sur une surface de plancher hors œuvre nette totale supérieure à 300 mètres carrés, d’hébergements touristiques ou d’équipements touristiques ; b) L’aménagement de terrains de camping comprenant plus de 20 emplacements » Les modificatifs au permis de construire mentionnent 10 442 m² de SHOB pour la résidence de tourisme et 6792 m² de SHOB pour les chalets et résidence. Vu l’importance de ces constructions ce projet dans sa globalité se devait d’être présenté en commission des sites et donc être soumis à autorisation du préfet de département, en application du II de l’article L. 145-11

3. Non-respect des articles   L. 110 et L.145.3.II du code de l’urbanisme.

« Le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses compétences. Afin d’aménager le cadre de vie, d’assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures des conditions d’habitat, d’emploi, de services et de transports répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources, de gérer le sol de façon économe, d’assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la sécurité et la salubrité publiques et de promouvoir l’équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales et de rationaliser la demande de déplacements, les collectivités publiques harmonisent, dans le respect réciproque de leur autonomie, leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace. » « II. – Les documents et décisions relatifs à l’occupation des sols comportent les dispositions propres à préserver les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard. Ces constructions de par leurs localisations, leurs conceptions, leurs réalisations, ne respectent pas une gestion économe du sol, la qualité du site et le milieu caractéristique du patrimoine naturel et culturel montagnard.

4. Non-respect de l’article R111-21 du code de l’urbanisme.

« Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. » En effet, cet ensemble immobilier serait entouré par les tennis, la salle polyvalente, la piscine, l’aire de jeux pour enfant, le terrain de volley et un seul immeuble de petite taille : « le Sun Neige »R+1 et combles aménagées.
 

5. Non-respect de l’article R111-22 du code de l’urbanisme.

    « Dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d’aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l’autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières. » Par rapport aux voies d’accès les grands bâtiments sont en réalité de sept niveaux tels que représentés sur la coupe de principe longitudinale du grand chalet annexée au dossier. Sur le même site un seul immeuble le Sun Neige R+1 avec combles aménagées  

6. Non-respect de l’article R111-5 du code de l’urbanisme.

    « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. » Le site sur lequel est prévu cet ensemble immobilier n’est desservi actuellement par aucune voie ouverte à la circulation permettant d’assurer le respect des conditions prévues. La voie de circulation prévue dans le projet, étroite en certains endroits (au droit du Sun neige et de la salle Mounier) aux vues de l’importance du projet et du nombre de voitures qui vont circuler, d’une pente supérieure à plus de 8% dans les courbes n’est pas dans les normes. La voie d’accès par la partie basse s’effectue en traversant un parking public très fréquenté en hiver comme en été ; parking sur lequel sont installés les marchands ambulants lors de leur venue sur la commune. Par la partie haute la voie d’accès est prévue au travers d’une parcelle communale. Par une lettre en date du 14 juin 2007 adressée à la SAS MIRABEAU Mr le Maire confirme que la parcelle cadastrée section AD numéros 68 appartenant à la commune peut être incorporée dans le projet présenté par la SAS MIRABEAU. Aucune décision du conseil municipal n’avait été prise à notre connaissance.
 

7. Non-respect de l’article L. 332 -15

« L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

Les obligations imposées par l’alinéa ci-dessus s’étendent au branchement des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes.

L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures. »

Deux irrégularités principales :

• le promoteur a prévu des aires de stationnement totalement insuffisantes au regard de l’ampleur du projet. En effet, ce complexe touristique qui comporte 127 logements soit une capacité d’accueil d’environ 500 personnes auxquels viennent s’ajouter les visiteurs. Soit un minimum de 800 personnes.
• Réseaux d’eaux : voir précédemment au n° 1 ; soit en 2001 le réseau salle Mounier-piscine-Sun neige avec le collecteur étonnamment installé au bas du lot 18 a été surdimensionné pour accueillir le débit très conséquent de ce projet, soit si tel n’est pas le cas la distance empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques excède les 100 mètres.

8. Certificat d’urbanisme des parcelles concernées.

Le Droit de l’Urbanisme en France prévoit qu’une des dispositions législatives essentielle pour les communes soumises au R.N.U est la règle de la « constructibilité limitée »

Il est défini dans ce texte qu’il appartient, sur délibération motivée du Conseil Municipal, que ce dernier prenne en considération l’intérêt de la Commune et qu’il justifie que ce projet ne porte pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et la sécurité publique et n’entraîne pas un surcroît de dépenses publiques et ce d’autant plus qu’il à l’intention de céder un droit de passage sur une parcelle communale afin que le projet puisse se réaliser.

Dans ce cadre, où est la délibération du conseil municipal ayant pris cette décision nécessaire à l’accord du permis de construire ?

9. Non-respect de la forme

• Dans l’affichage des panneaux sur le terrain : tout est fait pour minimiser l’importance du projet ; affichage d’une hauteur de 11 mètres à l’égout. Nous ne sommes pas dans le cadre d’un POS ou une hauteur maximum à l’égout est imposée. En réalité dans ce projet la hauteur du bâtiment le plus grand est de 17,80 mètres au faîtage.
• Dans l’affichage en mairie : il est anormal que l’affichage de ces deux permis ne soit pas fait en mairie annexe de Valberg, lieu du projet.